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21 de Setembro de 2019

Ação revisional de aluguel

DANIEL MAZZEO é advogado, palestrante membro do CEAP, Delegado do CRECI/SP, escritor, perito judicial avaliador, especializado em Direito Imobiliário pela FGV, pós-graduado pela EPD, coordenador da comissão jovem advocacia OAB/SP, advogado e consultor jurídico de empresas do segmento imobiliário.

Daniel Mazzeo, Advogado
Publicado por Daniel Mazzeo
ano passado


A ação revisional de aluguel é um instituto segundo o qual busca-se um ajuste no valor da locação, uma revisão propriamente dita, podendo figurar como autor tanto o locador quanto o locatário; no caso de sublocação, sublocador e sublocatário.

A petição inicial deverá seguir o procedimento comum e tem como requisito a inalterabilidade do valor da locação pelo prazo de 3 (três) anos, consoante o art. 19, da Lei 8.245/91.

A referida lei exige que haja a indicação do valor do aluguel PRETENDIDO na petição inicial, sob pena de ser declarada inepta. Tal valor, valerá como limite da lide não podendo o juiz suplantá-lo por sentença, conforme art. 492, do Código de Processo Civil.

Um ponto muito comum nesta ação é a questão do aluguel provisório. Assim, o autor da ação deverá demonstrar por meio de uma avaliação técnica o valor de mercado do aluguel, que vigorará a partir da citação. Aconselhável aqui uma avaliação pontual de um corretor de imóveis da região, devidamente credenciado no CRECI, e que tenha habilidade no PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Imobiliária). Caso o valor provisório não seja pago, ensejará o pedido de despejo por falta de pagamento.

Ainda, sobre o tema, a Lei n. 8.245/91 introduziu uma novidade acerca dos alugueis provisórios: o seu pedido de reconsideração. Assim ficou estabelecido: “sem prejuízo da contestação até audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto” (art. 68, III).

Discute-se hodiernamente a eventual possibilidade de renunciar o direito de revisão do aluguel no instrumento locatício, defendendo, alguns, que cláusula dessa natureza violaria o equilíbrio das partes, uma vez que o aluguel poderia se tornar excessivamente oneroso.

Quanto ao foro competente é o do lugar do imóvel, salvo o de eleição que deverá ser respeitado, conforme art. 58, II, da Lei 8.245/91.

O valor da causa deverá ser doze meses de aluguel VIGENTE e a petição inicial deverá respeitar os requisitos dos art. 319 do Código de Processo Civil, mais peculiaridades do art. 68 da Lei 8.245/91.

Em apertada síntese, algumas palavras acerca do instituto.

Bibliografia

Acquaviva, Marcus Cláudio. Dicionário básico de direito Acquaviva. São Paulo: Jurídica Brasileira, 1994.

Scavone Junior, Luiz Antonio, Direito imobiliário – Teoria e prática, 12ª ed. – ver., atual., e ampl. - Rio de Janeiro: Forense, 2017

Assis, Araken de. Doutrina e prática do processo contemporâneo.

Bessone, Darcy. Da compra e venda – promessa & reserva de domínio. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 1988.

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