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22 de Setembro de 2019

Comissão de corretagem. Quem deve pagá-la? E em caso de Permuta?

Daniel Mazzeo é advogado, palestrante membro do CEAP, escritor, perito judicial avaliador, especializado em Direito Imobiliário pela FGV, pós-graduado pela EPD, membro efetivo da comissão da jovem advocacia OAB/SP, advogado e consultor jurídico de empresas do segmento imobiliário.

Daniel Mazzeo, Advogado
Publicado por Daniel Mazzeo
ano passado

Antes de explorarmos o tema, importante registrar algumas linhas sobre a comissão de corretagem em si, ou seja, o momento em que ela surge e a partir de quando ela é devida.

Ao contrário do que muitos pensam, a comissão não surge com a simples aproximação das partes. A mediação, é um contrato de resultado, ou seja, o corretor trabalha, podendo nada receber.

O art. 725, do CC, é claro:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda, que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

No mesmo sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mediação – Comissão de Corretagem – cobrança – contrato de resultado – desistência – fase de negociações – verba indevida. A desistência que pode obrigar ao pagamento é do contrato firmado e não durante as negociações da venda. Sentença mantida. Recurso não provido (Apel. c/Rev. nº 522.125, 2ª Câm., rel. Juiz Felipe Ferreira, j. em 19.10.98).

Eu, embora entenda o inconformismo dos corretores, a lei (Código Civil) determina o pagamento da comissão apenas se o resultado for alcançado. Mas em que momento isso acontece?

Existem juízes que consideram o resultado alcançado com assinatura da proposta por ambas as partes, uma vez estar formado o vínculo contratual.

Em outro sentido, a maioria dos juízes entendem que a comissão só será devida quando da efetiva assinatura da escritura ou do contrato de promessa de compra e venda.

E QUEM DEVE PAGAR A COMISSÃO?

Duas correntes tratavam do assunto. A primeira sustentava que o seu pagamento deveria ser feito pelo vendedor.

A regra geral diz que o Proponente não pode ser responsabilizado pelo pagamento da comissão, conforme ensina o art. 725, do CC, descrito acima.

Sob outra perspectiva, a segunda corrente, que prevaleceu sobre a primeira, entende que o pagamento deveria ser feito por aquele que contratou o corretor, não importando ser o comprador ou o vendedor do imóvel, sendo essa, a mais adequada em conformidade com o Código Civil.

Importa destacar, ainda, que o mediador pode receber os honorários de ambas as partes, quando estas solicitarem os préstimos do profissional. Lembrando que a transparência, bem como a boa-fé objetiva deverá sempre permear toda e qualquer negociação, conforme preconiza os artigos 113 e 422, do CC.

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Quanto ao comissionamento envolvendo IMÓVEIS NA PLANTA, CONSTRUTORAS E LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS, até pouco tempo atrás, inúmeras ações foram distribuídas no Poder Judiciário, no sentido de buscar a sua devolução, por entenderem indevido o pagamento dos honorários pelos compradores.

Por tal razão, o Superior Tribunal de Justiça pacificou essa questão, sustentando que não há ilegalidade no pagamento pelo comprador se a construtora tiver sido transparente e demonstrado a finalidade de tais valores na proposta, no contrato e demais documentos assinados pelo comprador.

Assim sendo, uma vez ter sido o comprador devidamente informado pelo vendedor acerca do pagamento da comissão de corretagem, de forma clara e transparente, não há que se falar em ilegalidade, simulação maliciosa, má-fé, e requerer a devolução de valores.

Com todo respeito a pensamento e entendimento diverso, entendo que caso haja omissão por parte da construtora, ou que o consumidor só venha a ser informado acerca de seu pagamento em outro momento que não a fase pré-negocial, em sede de tratativas, o comprador terá o seu direito assegurado pela devolução da corretagem, uma vez que houve a falta do dever de informação e de publicidade, nos termos do art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, que devem pautar toda e qualquer relação de consumo.

Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

No tocante à PERMUTA, tanto o vendedor quanto o comprador devem remunerar o Corretor de Imóveis pelo serviço prestado. O Segundo Tribunal de Alçada Civil, já se pronunciou neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil. Mediação – Comissão de Corretagem – Permuta de Imóveis – Intermediação de um só corretor – Remuneração pelos proprietários na proporção do preço de cada imóvel – Admissibilidade. Por se tratar de permuta de negócio jurídico complexo, em que a mediação surte efeito para ambas as partes na alienação do imóvel respectivo, emerge efetivo benefício tanto a uma quanto a outra, o que faz com que a aproximação eficiente deva ser remunerada pelas duas, na proporção do preço de cada imóvel (Apel. s/ Ver. Nº 671.018-00/0, 1º Câm., rel. Juiz Prado Pereira, j. em 10.02.2004).

A permuta deve ser encarada e entendida definitivamente como a venda de dois imóveis, uma vez que ambos têm sua posse alterada. Por tal motivo, os honorários são pagos pelos respectivos proprietários, sobre todas as propriedades negociadas, incidindo o percentual sobre o valor de cada imóvel. O proprietário de cada imóvel fica responsável pelo pagamento da comissão referente ao bem, inicialmente, de sua propriedade.

Resta, por fim, esclarecer, que essa é a recomendação legal, porém, nada impede que as partes envolvidas optem por um acordo diferente, caso achem favorável.

Bibliografia

  • Acquaviva, Marcus Cláudio. Dicionário básico de direito Acquaviva. São Paulo: Jurídica Brasileira, 1994.
  • Scavone Junior, Luiz Antonio, Direito imobiliário – Teoria e prática, 12ª ed. – ver., atual., e ampl. - Rio de Janeiro: Forense, 2017
  • Assis, Araken de. Doutrina e prática do processo contemporâneo.
  • Bessone, Darcy. Da compra e venda – promessa & reserva de domínio. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 1988.

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